G L O S S A R I O

Autore : Redazione
Pubblicato il : 25-03-2011

Glossario   Accordi integrativi Sono gli accordi che vengono raggiunti tra le grandi proprietà ed i sindacati/associazioni degli inquilini per l'applicazione del canale (o contratto) concordato, rispetto al quale si accordano, in generale, durate più lunghe dei 3 + 2 anni, canoni sostenibili e clausole di tutela per gli inquilini economicamente più deboli   .  

Glossario

 

Accordi
integrativi

Sono gli accordi che vengono raggiunti tra le grandi
proprietà ed i sindacati/associazioni degli inquilini per l’applicazione del
canale (o contratto) concordato, rispetto al quale si accordano, in generale, durate
più lunghe dei 3 + 2 anni, canoni sostenibili e clausole di tutela per gli
inquilini economicamente più deboli  .

 

Clausola
vessatoria

Vessare significa imporre al
soggetto più debole condizioni che creano un danno.

Nel rapporto di
locazione certamente soggetto debole è l’inquilino.

Si considerano vessatorie le clausole contrattuali che, malgrado la buona
fede, determinano a carico dell’inquilino un rilevante squilibrio tra i diritti
e gli obblighi che derivano dal contratto.

 

Conduttore   

Inquilino di un appartamento,
che lo abita e per il quale paga un affitto.

 

Contratto
concordato

Il contratto concordato (L. 431/98 art. 2 comma
3),  prevede canoni il cui valore è
individuato tra i sindacati degli inquilini e quelle dei proprietari, con
accordi diversi raggiunti comune per comune, che prevedono un valore minimo ed
uno massimo di oscillazione del costo di affitto per metro quadro. La durata
prevista per questo contratto è di tre anni più due (3+2 anni).

Vantaggi e svantaggi per l’inquilino: il costo
dell’affitto è più basso ma il contratto dura meno, cioè si rinnova prima con
possibilità di aumento del canone.

 

Contratto
libero

Il contratto libero (L. 431/98 art. 2 comma 1), ha
una durata di quattro anni che devono essere rinnovati necessariamente di altri
quattro, a meno che, allo scadere del primo quadriennio, l’immobile non serva
per uso personale al proprietario o ai suoi parenti diretti.

Questo contratto, detto libero, ha il vantaggio di
avere una durata più lunga (4 anni + 4) e presuppone una libera determinazione
del prezzo dell’affitto basato sostanzialmente sulla valutazione del
proprietario

Il proprietario, sulla base di questo contratto,
non potrà richiedere la percentuale di integrazione per eventuali lavori
urgenti di manutenzione straordinaria effettuati nel corso della locazione.

 

Diritto
di abitazione

Il diritto di abitazione è stato introdotto da
Uniat e dalle altre associazioni degli inquilini nelle trattative condotte con
alcuni grandi patrimoni immobiliari che vengono messi in vendita come tutela
per chi non può acquistare la casa.

Il
diritto di abitazione permette di utilizzare la casa , fino al momento condotta
in affitto, limitatamente
ai bisogni del titolare del diritto e a quelli della sua famiglia.
Il diritto di abitazione, come
il diritto di uso, è personale:
il titolare di tale diritto il titolare deve goderne personalmente e
direttamente.
Il diritto di abitazione non si può cedere o dare in locazione, come accade per
l’usufrutto. 

 

Dismissioni

Si intende per dismissione il processo che porta
alla vendita di un grande patrimonio immobiliare

 

E.R.P.

E.R.P. significa
edilizia residenziale pubblica.

Per edilizia
residenziale pubblica si intende quella realizzata, direttamente o
indirettamente, dallo Stato, per la creazione, a costi ridotti, di abitazioni
da assegnare, a condizioni economiche particolarmente favorevoli, a cittadini
con redditi bassi o che si trovino in condizioni economiche

disagiate.

 

Edilizia Sovvenzionata

Per “edilizia
sovvenzionata” si intende quella diretta a creare abitazioni a costi
contenuti destinate ai cittadini che si trovino in condizioni economiche
disagiate (le cosiddette “case popolari”), quando è realizzata da Enti pubblici
(lo Stato, le Regioni e gli altri Enti locali).

Solitamente l’attuazione è demandata direttamente
ai Comuni (o alle aziende territoriali per l’edilizia residenziale, ex
I.A.C.P.).

 

Finita
locazione

Si intende per “finita locazione” la naturale
scadenza di un contratto di affitto

Indice
Istat

E’ lo strumento che serve a misurare l’inflazione, ossia
quel processo di aumento del livello generale dei prezzi dell’insieme dei beni
e servizi destinati al consumo delle famiglie.

In
Italia il calcolo di questo indice
è affidato all’Istituto
nazionale di statistica. proprio perché è uno strumento statistico
che misura le variazioni
nel tempo dei prezzi di un insieme di beni e servizi, chiamato paniere,
rappresentativo degli effettivi consumi delle famiglie in uno specifico anno.

In particolare, l’Istat produce
tre diversi indici dei prezzi al consumo

–per l’intera collettività nazionale (NIC)

–per le famiglie di operai e impiegati (FOI)

–l’indice armonizzato europeo (IPCA)

Per calcolare gli aumenti degli affitti si utilizza il FOI

 

Innovazioni condominiali

Per “innovazioni” si intendono tutte le opere
che modificano completamente o in parte la cosa comune, alterandone la
consistenza, la destinazione e, di conseguenza, il godimento da parte dei
singoli partecipanti al condominio. La realizzazione di una nuova struttura, ad
esempio un nuovo ascensore, prima inesistente, si deve considerare
un’innovazione.Non sono da considerare innovazioni, ma semplici modifiche,
tutte le opere che consistono in una semplice sostituzione di materiali con
altri eventualmente più costosi

Locatore

Il locatore è il proprietario di una casa che  concede in affitto ad altra persona

 

Mandatario

Soggetto provvisto, per procura notarile, dei
poteri giuridici necessari a sottoscrivere un unico atto di cessione della
proprietà delle singole unità immobiliari a favore degli inquilini che
partecipano al mandato collettivo

 

Morosità

Si intende per morosità il ritardo nel pagamento
degli affitti. E’ l’inadempienza più grave che può verificarsi nel rapporto nel
rapporto di inquilinato e porta allo sfratto per morosità.

Prova
documentale

La prova documentaleè cosituiita da un documento(come dice
la stessa pèarola) che consente la conoscenza di un fatto a distanza di tempo
(es. certificati, lettere, fatture, fotografie, film.).

Il documento
può poi essere pubblico (quando è redatto alla presenza di un notaio o di un
altro pubblico ufficiale)o privato un documento (scritto e sottoscritto e dalle
parti

Regolamento
di condominio

E’ il documento
che disciplina la vita in condominio nel quale sono contenute le regole di
ripartizione delle spese condominiali con allegate le relative tabelle
millesimali.

 

Superficie
convenzionale

La superficie
convenzionale  è la modalità con la quale
vengono calcolati i metri quadri di un’abitazione per determinarne il canone di
affitto.

La superficie
convenzionale  è formata dalla somma dei
seguenti elementi:

a) l’intera superficie
dell’unità immobiliare;

b) il 50 per cento
della superficie delle autorimesse singole;

c) il 20 per cento
della superficie del posto macchina in autorimesse di uso

comune;

d) il 25 per cento
della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori

simili;

f) il 10 per cento
della superficie condominiale a verde nella misura

corrispondente alla
quota millesimale dell’unità immobiliare.

È detratto il 30 per
cento dalla superficie dei vani con altezza utile inferiore a metri 1.70.

Le superfici di cui
alle lettere a), b) e d) si misurano al netto dei muri perimetrali
e di quelli interni.

 

 Superficie commerciale

La superficie
commerciale  è la modalità con la quale
vengono calcolati i metri quadri di un’abitazione nella vendita.

La superficie
commerciale  è formata dalla somma dei
seguenti elementi:

la
somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle
superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

le
superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;

le
quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti
e scoperti, box, ecc.).

Il
computo delle superfici coperte deve essere effettuato tenendo conto dei
seguenti  criteri :

a.  
100% delle superfici calpestabili;

b. 
100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);

c.  
50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.

Nel
caso di immobili indipendenti si calcolano al 100% anche i muri perimetrali.
Per  i vani con altezze pari o inferiori o  al metro e cinquanta
vanno considerati come “superficie tecnica” e quindi presi in considerazione
per non più del 25% della superficie stessa se finestrati e del 20% se
“ciechi”.

Per il computo delle superfici scoperte vanno
utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:

25% dei balconi e terrazze scoperti;

35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende
chiuso su tre lati);

35% dei patii e porticati;

60% delle verande;

15% dei giardini di appartamento;

10% dei giardini di ville e villini.

Le
percentuali indicate possono variare in più mo in meno in base ad un insieme di
fattori, tra questi: la particolare ubicazione dell’immobile, l’entità delle
superfici esterne, i livelli di piano,  le superfici complessive
esterne,  se eccedono o meno il  30% della superficie coperta
considerata e  tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che
caratterizzano il livello di qualità ambientale.

Tabella millesimale

la misura,
rispettivamente, del diritto e dell’onere di contribuzione di ciascun condomino
per il buon andamento del condominio disciplinate dagli articoli 1118 e 1123
del codice civile

La tabella
millesimale quindi è, costituita da una prospetto sintetico, nella quale sono
riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari; i
valori che hanno rilevanza sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia
per quanto riguarda il contributo alle spese. Le tabelle non possono tenere
conto del valore locativo dell’immobile, per legge, ma tengono conto, per lo
più, delle superfici

Termine di grazia

La dilazione che il
giudice concede in una causa di sfratto, se il conduttore, moroso, non contesta
la morosità e manifesta comprovate difficoltàper il pagamento delle somme
dovute al locatore.

Il Giudice se ritiene che sussistano i 
menzionati presupposti concede con ordinanza al conduttore un termine massimo
di novanta giorni (in casi eccezionali centoventi) per pagare l’importo dovuto
al locatore per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati
maggiorato degli interessi legali e dalle spese di procedura liquidate dal
Giudice stesso all’udienza.

Contestualmente al
provvedimento di concessione del “termine di grazia” il Giudice fissa
una nuova udienza non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato
al fine di verificare l’effettivo pagamento da parte del conduttore delle somme
liquidate.

In caso di pagamento di
tutte le somme indicate dal Giudice entro il termine assegnato il giudizio si
estingue ed il contratto di locazione resta in vita.

 

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